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　　知识点四十三、土地增值税的计税依据

　　（一）应税收入的确定

　　1.货币收入。货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。

　　2.实物收入。实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入。

　　3.其他收入。其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。

　　（二）扣除项目及其金额

　　准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目具体包括以下六项内容：

　　1.取得土地使用权所支付的金额。

　　（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

　　（2）纳税人在取得上地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。

　　2.房地产开发成本。

　　（1）土地征用及拆迁补偿费。

　　（2）前期工程费。

　　（3）建筑安装工程费。

　　（4）基础设施费。

　　（5）公共配套没施费。

　　（6）开发间接费用。

　　3.房地产开发费用。

　　（1）财务费中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《实施细则》第七条（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同）计算的金额之和的5%以内计算扣除。计算公式为：

　　允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%

　　（2）财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为：

　　允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%

　　4.与转让房地产有关的税金。

　　与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

　　5.财政部确定的其他扣除项目。

　　对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。

　　6.旧房及建筑物的扣除金额。

　　（1）按评估价格扣除。

　　（2）按购房发票金额计算扣除。

　　（3）核定征收。

　　7.计税依据的特殊规定。

　　隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的；非直接销售和自用房地产收人等。

　　单项选择题

　　◎根据土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（　）。

　　A.税务机关根据评估价格确定扣除项目金额

　　B.税务机关与纳税人协商价格扣除

　　C.市场同类房地产扣除项目平均价格扣除

　　D.房地产原值减除一定比例后的余值扣除

　　正确答案：A

　　中华会计网校答案解析：本题考核土地增值税的计税依据。根据土地增值税相关法律的规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

　　◎税务机关不应按照房地产评估价格对纳税人计算征收土地增值税的情形是（ ）。

　　A.纳税人不进行土地增值税纳税申报的

　　B.纳税人提供的扣除金额不实

　　C.纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格

　　D.纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由

　　正确答案：A

　　中华会计网校答案解析：本题考核土地增值税的计税依据。不进行纳税申报的行为是征管法调整的事项，不属于土地增值税核定价格的范围。

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